Es múltiple y variada la casuística que suele darse en una Comunidad de Propietarios respecto a problemas que surgen en la misma y que, tras agotadoras gestiones extrajudiciales, destinadas, de forma esperanzadora y entusiasta, a alcanzar una solución, requieren, finalmente, acudir a los Juzgados.
Es en este punto en el que queremos detenernos en el presente blog para intentar resolver las siguientes cuestiones: ¿Tiene legitimación activa la Comunidad de Propietarios para iniciar una reclamación judicial?, ¿Qué requisitos son los exigidos para configurar correctamente su legitimación en un procedimiento judicial?
La Ley de Propiedad Horizontal en su art. 13.3 determina que: “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.
A la vista del precepto indicado podría entenderse que, cuando la Comunidad de Propietarios precise iniciar una acción judicial, será el Presidente de la misma quien habrá de encabezar y firmar la interpelación, siendo esto suficiente para entender cubierta la legitimación activa de la Comunidad de Propietarios.
Pues bien, esto no es así.
La realidad es que la Jurisprudencia recaída en la materia ha venido incorporando un requisito formal inexcusable para poder entender bien configurada la relación jurídico-procesal ante la demanda interpuesta por una Comunidad de Propietarios, tratándose de un: ACUERDO PREVIO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
El fundamento de ese requisito radica, según la Jurisprudencia que vamos a analizar, en lo siguiente:
(STS de 27 de marzo de 2012): “A) La doctrina jurisprudencial declara que: «[..] el Presidente de la Comunidad, si bien representa a la Comunidad (art. 12 LPH de 1.960), ello ha de tener por base la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general para aquélla (art.13.5º). La representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido «en blanco», de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta» (STS de 20 de octubre de 2004 [RC n.º 2655/1998]. En igual sentido la STS de 10 de octubre de 2011 [RC n.º 1281/2008] en cuanto a la legitimación del presidente para representar en juicio a la comunidad de propietarios fija que: «Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente»”.
Es decir, una cosa es que el Presidente ostente la representación de la Comunidad de Propietarios y, otra cosa bien distinta, es que, por esa razón, su voluntad prevalezca sobre la del resto de integrantes de esa Comunidad a la que representa.
La manera de evitar que el Presidente pudiera “embarcar” a toda la Comunidad de Propietarios en una andanza judicial con todas las implicaciones que ello supone, es precisamente la exigencia jurisprudencial del requisito de adoptar en Junta de Propietarios la autorización para el ejercicio de actuaciones judiciales concretas a favor del mismo.
Existen 2 excepciones a la exigencia del acuerdo previo de la Junta, tal y como indica la propia sentencia a la que hemos hecho referencia, que son:
1).- Que los estatutos de la Comunidad de Propietarios, expresamente, dispongan lo contrario, es decir, que recojan que no es preciso acuerdo previo de la Junta para autorizar al presidente a iniciar acciones judiciales (lo cual habrá de ser acreditado documentalmente en el procedimiento).
2).- Que el presidente actúe individualmente en calidad de copropietario (evidentemente, aunque la sentencia lo plantea como una excepción, en mi opinión, ni siquiera lo es porque no parte de la misma premisa, esto es, si el presidente no actúa como presidente, no cabe hablar de los requisitos para el supuesto de su condición de representante de la comunidad).
Por su parte, una vez aclarada la exigencia del preceptivo acuerdo de la Junta para que la Comunidad pueda ostentar legitimación activa en un procedimiento judicial, nos planteamos lo siguiente: ¿y qué requisitos debe ostentar ese acuerdo para que sea válido?
Para resolver esa cuestión, consideramos interesante citar la SAP de Valencia núm. 367/2022, de 5 de septiembre que los fija de forma muy concreta: “…, no se puede desconocer la reciente doctrina jurisprudencial, que fija como doctrina la siguiente: a) exigir la necesidad de un previo acuerdo comunitario que autorice expresamente al Presidente para ejercitar acciones judiciales en defensa de la Comunidad (Ss. T.S. 6-3-00, 11-12-00, 20-10-04, 10-10-11, 27-3-12, 12-12-12, 19-2-13, 30-12-14, 24-6- 16 entre otras…), ya que la representación orgánica del presidente no es suficiente para que pueda actuar en juicio por cuenta de la comunidad sin mediar autorización o mandato expreso en Junta; b) exigir que dicha autorización debe ser previa, en el sentido de que debe incluirse en el orden del día de la Junta en la que vaya a adoptar el acuerdo por el cual se decida el ejercicio de acciones judiciales; c) requerir que esa autorización debe ser expresa a favor de quien ostente el cargo de presidente, para el ejercicio de acciones judiciales, no admitiéndose autorizaciones genéricas o inconcretas; d) que esa autorización lo es a salvo de que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario (…)”.
Es preciso indicar que la doctrina jurisprudencial, al establecer el requisito analizado del previo acuerdo de la Junta para facultar al presidente a litigar en su nombre, pretende combatir la inseguridad jurídica que crearía tener que interpretar, caso a caso, la supuesta voluntad de la comunidad de propietarios respecto a cada problema que es llevado ante los Juzgados.
A este respecto, resulta interesante citar la reciente SAP de Madrid núm. 52/2023, de 1 de febrero que establece: “La sentencia de instancia vulnera la anterior doctrina jurisprudencial, al desestimar la excepción planteada en base a considerar la existencia de una voluntad tácita de la comunidad de propietarios para el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento sobre el espacio bajo cubierta, puesto que el acuerdo de la junta ha de ser «expreso», sin que la juzgadora de instancia, ante la ausencia del mismo esté facultada para indagar cual fue la voluntad de la junta y subsanar dicha omisión formal”.
Resumimos las conclusiones que cabe extraer del presente blog:
- Para que la Comunidad de Propietarios pueda litigar en un procedimiento judicial, es preciso un acuerdo de la Junta de Propietarios facultando a su presidente (salvo que los estatutos dispongan lo contrario).
- Ese acuerdo debe ser previo a la interposición de la demanda (es decir, deber venir fijado en el orden del día antes de la celebración de la Junta, y aprobarse en la misma, por mayoría, sin que sea un requisito subsanable a posteriori, una vez interpuesta la interpelación).
- El acuerdo debe ser expreso (es decir, debe autorizar al Presidente vigente y, además, debe autorizar a una acción judicial concreta: reclamación de cuotas impagadas frente a un comunero, daños producidos al edificio, acción de cesación de actividades prohibidas, etc…, sin que sea válida la fórmula de autorización genérica).
Espero que estas breves notas y este rápido repaso por la Jurisprudencia en la materia sirvan de guía para cumplimentar el primero de los pasos que debemos tomar en consideración a la hora de iniciar una reclamación judicial en nombre de una Comunidad de Propietarios.
El objetivo es “salvar” un obstáculo formal que, aunque puede ser de muy sencillo cumplimiento (ya hemos visto, recabar una mera autorización en Junta), si se desconoce, puede conllevar al fracaso prematuro de nuestra reclamación, sin darle la oportunidad, ni siquiera, a que pueda ser analizado su fondo, implicando la desestimación íntegra de nuestra demanda por la mera estimación de una falta de legitimación activa (que, además, no olvidemos, por la propia naturaleza de la excepción procesal, pudiera incluso ser apreciada de oficio por el Juzgado, sin necesidad de depender de la “perspicacia” que pudiera tener nuestro contrario).
Paula Rico Mínguez
(Abogada)