Es m\u00faltiple y variada la casu\u00edstica que suele darse en una Comunidad de Propietarios respecto a problemas que surgen en la misma y que, tras agotadoras gestiones extrajudiciales, destinadas, de forma esperanzadora y entusiasta, a alcanzar una soluci\u00f3n, requieren, finalmente, acudir a los Juzgados.<\/p>\n
Es en este punto en el que queremos detenernos en el presente blog para intentar resolver las siguientes cuestiones: \u00bfTiene legitimaci\u00f3n activa la Comunidad de Propietarios para iniciar una reclamaci\u00f3n judicial?, \u00bfQu\u00e9 requisitos son los exigidos para configurar correctamente su legitimaci\u00f3n en un procedimiento judicial?<\/p>\n
La Ley de Propiedad Horizontal en su art. 13.3<\/u> determina que: \u201cEl presidente ostentar\u00e1 legalmente la representaci\u00f3n de la comunidad, en juicio y fuera de \u00e9l, en todos los asuntos que la afecten\u201d.<\/em><\/p>\n A la vista del precepto indicado podr\u00eda entenderse que, cuando la Comunidad de Propietarios precise iniciar una acci\u00f3n judicial, ser\u00e1 el Presidente de la misma quien habr\u00e1 de encabezar y firmar la interpelaci\u00f3n, siendo esto suficiente para entender cubierta la legitimaci\u00f3n activa de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n Pues bien, esto no es as\u00ed.<\/p>\n La realidad es que la Jurisprudencia reca\u00edda en la materia ha venido incorporando un requisito formal inexcusable para poder entender bien configurada la relaci\u00f3n jur\u00eddico-procesal ante la demanda interpuesta por una Comunidad de Propietarios, trat\u00e1ndose de un: ACUERDO PREVIO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS<\/strong>.<\/p>\n El fundamento de ese requisito radica, seg\u00fan la Jurisprudencia que vamos a analizar, en lo siguiente:<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/em>(STS de 27 de marzo de 2012<\/u>): \u201cA) La doctrina jurisprudencial declara que: \u00ab[..] el Presidente de la Comunidad, si bien representa a la Comunidad (art. 12 LPH de 1.960), ello ha de tener por base la ejecuci\u00f3n de acuerdos de la Junta sobre asuntos de inter\u00e9s general para aqu\u00e9lla (art.13.5\u00ba). La representaci\u00f3n de la Comunidad en juicio y fuera de \u00e9l del Presidente no<\/strong> tiene un contenido \u00aben blanco\u00bb, de tal forma que esa representaci\u00f3n sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta\u00bb<\/strong> (STS de 20 de octubre de 2004 [RC n.\u00ba 2655\/1998<\/u>]. En igual sentido la STS de 10 de octubre<\/u> de 2011 [RC n.\u00ba 1281\/2008<\/u>] en cuanto a la legitimaci\u00f3n del presidente para representar en juicio a la comunidad de propietarios fija que: \u00abSe trata de impedir que su voluntad<\/strong> personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuesti\u00f3n que se somete a la decisi\u00f3n judicial, habida cuenta el car\u00e1cter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal que impide dejarlas al arbitrio y consideraci\u00f3n exclusiva del presidente\u00bb\u201d. <\/strong><\/em><\/p>\n Es decir, una cosa es que el Presidente ostente la representaci\u00f3n de la Comunidad de Propietarios y, otra cosa bien distinta, es que, por esa raz\u00f3n, su voluntad prevalezca sobre la del resto de integrantes de esa Comunidad a la que representa.<\/p>\n La manera de evitar que el Presidente pudiera \u201cembarcar\u201d a toda la Comunidad de Propietarios en una andanza judicial con todas las implicaciones que ello supone, es precisamente la exigencia jurisprudencial del requisito de adoptar en Junta de Propietarios la autorizaci\u00f3n para el ejercicio de actuaciones judiciales concretas a favor del mismo.<\/p>\n Existen 2 excepciones<\/strong> a la exigencia del acuerdo previo de la Junta, tal y como indica la propia sentencia a la que hemos hecho referencia, que son:<\/p>\n 1).- Que los estatutos de la Comunidad de Propietarios, expresamente, dispongan lo contrario, es decir, que recojan que no es preciso acuerdo previo de la Junta para autorizar al presidente a iniciar acciones judiciales (lo cual habr\u00e1 de ser acreditado documentalmente en el procedimiento).<\/p>\n 2).- Que el presidente act\u00fae individualmente en calidad de copropietario (evidentemente, aunque la sentencia lo plantea como una excepci\u00f3n, en mi opini\u00f3n, ni siquiera lo es porque no parte de la misma premisa, esto es, si el presidente no act\u00faa como presidente, no cabe hablar de los requisitos para el supuesto de su condici\u00f3n de representante de la comunidad).<\/p>\n Por su parte, una vez aclarada la exigencia del preceptivo acuerdo de la Junta para que la Comunidad pueda ostentar legitimaci\u00f3n activa en un procedimiento judicial, nos planteamos lo siguiente: \u00bfy qu\u00e9 requisitos debe ostentar ese acuerdo para que sea v\u00e1lido?<\/u><\/strong><\/p>\n Para resolver esa cuesti\u00f3n, consideramos interesante citar la SAP de Valencia n\u00fam. 367\/2022, de 5 de septiembre<\/u> que los fija de forma muy concreta: \u201c\u2026, no se puede desconocer la reciente doctrina jurisprudencial, que fija como<\/em> doctrina la siguiente: a) exigir la necesidad de un previo acuerdo comunitario que autorice<\/u><\/strong><\/em> expresamente al Presidente <\/em><\/u>para ejercitar acciones judiciales en defensa de la Comunidad<\/em><\/strong> (Ss. T.S. 6-3-00, 11-12-00, 20-10-04, 10-10-11, 27-3-12, 12-12-12, 19-2-13, 30-12-14, 24-6- 16 entre otras…<\/u>), ya que la representaci\u00f3n org\u00e1nica del presidente no es suficiente para que pueda actuar en juicio por cuenta de la comunidad sin mediar autorizaci\u00f3n o mandato expreso en Junta<\/strong>; b) exigir que dicha autorizaci\u00f3n debe ser previa<\/u><\/strong>, en el sentido de que debe incluirse en el orden del d\u00eda de la Junta en la que vaya a adoptar el acuerdo por el cual se decida el ejercicio de acciones judiciales; c) requerir que esa autorizaci\u00f3n debe ser expresa<\/u> a favor de quien ostente el cargo de presidente, para el ejercicio de acciones judiciales, no admiti\u00e9ndose autorizaciones gen\u00e9ricas o inconcretas<\/strong>; d) que esa autorizaci\u00f3n lo es a salvo de que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente act\u00fae en calidad de copropietario<\/strong> (…)\u201d.<\/em><\/p>\n Es preciso indicar que la doctrina jurisprudencial, al establecer el requisito analizado del previo acuerdo de la Junta para facultar al presidente a litigar en su nombre, pretende combatir la inseguridad jur\u00eddica que crear\u00eda tener que interpretar, caso a caso, la supuesta voluntad de la comunidad de propietarios respecto a cada problema que es llevado ante los Juzgados.<\/p>\n A este respecto, resulta interesante citar la reciente SAP de Madrid n\u00fam. 52\/2023, de 1 de febrero<\/u> que establece: \u201c<\/em>La sentencia de instancia vulnera la anterior doctrina<\/em> jurisprudencial, al desestimar la excepci\u00f3n planteada en base a considerar la existencia de<\/em> una voluntad t\u00e1cita de la comunidad de propietarios para el ejercicio de la acci\u00f3n de<\/em> resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento sobre el espacio bajo cubierta, puesto que el<\/strong><\/em> acuerdo de la junta ha de ser \u00abexpreso\u00bb, sin que la juzgadora de instancia, ante la ausencia<\/em><\/strong> del mismo est\u00e9 facultada para indagar cual fue la voluntad de la junta y subsanar dicha<\/em><\/strong> omisi\u00f3n formal<\/em><\/strong>\u201d.<\/em><\/p>\n Resumimos las conclusiones que cabe extraer del presente blog:<\/p>\n Espero que estas breves notas y este r\u00e1pido repaso por la Jurisprudencia en la materia sirvan de gu\u00eda para cumplimentar el primero de los pasos que debemos tomar en consideraci\u00f3n a la hora de iniciar una reclamaci\u00f3n judicial en nombre de una Comunidad de Propietarios.<\/p>\n El objetivo es \u201csalvar\u201d un obst\u00e1culo formal que, aunque puede ser de muy sencillo cumplimiento (ya hemos visto, recabar una mera autorizaci\u00f3n en Junta), si se desconoce, puede conllevar al fracaso prematuro de nuestra reclamaci\u00f3n, sin darle la oportunidad, ni siquiera, a que pueda ser analizado su fondo, implicando la desestimaci\u00f3n \u00edntegra de nuestra demanda por la mera estimaci\u00f3n de una falta de legitimaci\u00f3n activa (que, adem\u00e1s, no olvidemos, por la propia naturaleza de la excepci\u00f3n procesal, pudiera incluso ser apreciada de oficio por el Juzgado, sin necesidad de depender de la \u201cperspicacia\u201d que pudiera tener nuestro contrario).<\/p>\n <\/p>\n Paula Rico M\u00ednguez<\/p>\n (Abogada)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Es m\u00faltiple y variada la casu\u00edstica que suele darse en una Comunidad de Propietarios respecto a problemas que surgen en la misma y que, tras agotadoras gestiones extrajudiciales, destinadas, de forma esperanzadora y entusiasta, a alcanzar una soluci\u00f3n, requieren, finalmente, acudir a los 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